每经记者 陈珂 发自上海
今年以来，房地产企业对资金的“饥渴”已经改变了信托产品的发行结构。
12家上市银行刚刚发布的中报显示，房地产开发贷款投放比例偏高，这个问题已引起了市场的广泛关注。而根据《每日经济新闻》的数据调查分析，借道信托，银行利用集合资金对房地产商进行实际融资已经成为一股重大的暗流。这种情况不仅影响到政策面宏观调控的效果，并且实际上也把房地产行业的周期性风险，从银行转移给了中小投资者。
房地产信托激增
据普益财富统计，今年7月，国内共有23家信托公司成立了49只集合资金信托产品，募集资金36.3399亿元，较上月增加13.281亿元。其中，房地产项目达12只，虽然从数量上看仍与证券投资产品持平，但其规模却高达17.35亿，占比47.74%,是所有投资项目中的最高。
今年1~7月同类产品一直保持上升趋势。而去年7月，房地产信托产品发行规模还不足2亿，今年同比增幅超过557%。同时，据不完全统计，7月有26家商业银行与22家以上的信托公司合作，共发行产品320款，发行数量比上月增加了85款。其中，涉及房地产项目的产品占比最高(38%)。
“房地产项目主要有权益投资、贷款和股权投资3种方式”。上海一信托公司产品研发部负责人表示，纯粹的贷款类产品占比已开始出现下降，但权益类产品模式中信托、银行可以更深入地监督项目，逐渐成为主流选择。该人士认为，这些产品都是通过银行渠道，将投资者的资金募集给房地产项目。以天津一房地产信托项目为例，信托资金主要用于购买开发商对项目商业地产的收益权，而投资期限满后，开发商以回购方式实现投资者收益。
有数据显示，截至今年6月末，5家大型银行通过理财产品投入企业的资金约有2400亿元，比年初增加逾1500亿元，基本相当于按去年的信贷增速所投放的贷款差额。而海通证券一份报告则指出，今年以来规避额度控制的融资大量出现，规模超过5000亿。
类似现象也引起了监管层和市场的广泛关注，并明令银行为信贷资产类产品担保。对此，分析人士认为，监管层此举是为了避免信托产品成为企业变相融资渠道。但银行与信托规避政策限制的“努力”并不鲜见。如近期国内某银行曾发行一款信托投资型产品，其第二还款来源居然为银行提供的备用贷款，业内人士指出，“这实际上还是把风险留在了银行，显然是违背监管层意愿的。”
地产业风险转移给投资者？
上海市银监局最新一份报告指出，据对上海9家银行的调查发现，贷款最多的前5家房地产企业经营性现金流净额已是负值。而据国家统计局数据，7月份“国房景气指数”为102.36，自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比回落。如果银信合作的房地产信托产品，以理财产品形式募集中小投资者资金为房企融资，无疑将把房地产行业的周期性风险转移至投资者。
某银行中报显示，该行截至今年6月30日，房地产贷款余额相比去年12月底实现负增长，且不良率下降超过1%。但另一方面，该行今年7月与信托合作发行的产品数量却为全国商业银行之最(超过100只)。此外，另一贷款余额实现负增长的银行，与信托合作发行的产品数量也在国内商业银行中排名第3。
