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2016南京贷款买房注意事项

作者:陈晨晨 来源:2016南京贷款买房注意事项 http://www.fcedai.com/wz/13-646.html2016-10-19 15:40:19 我要评论( )

2016南京贷款买房注意事项 http://www.fcedai.com/wz/13-646.html...

   时间:2016-10-19                 编辑    :   智佳金服小编

 

   小编买房第一件事,就是贷款,而不是看房。要勤快地跑三五家银行的信贷部门找客户经理说明一下自身情况,询问自身能贷款的最大限额,接下来才可以确定预算,选定板块,中介带看。可以用中介推荐的银行,但每个人情况不一,中介为促使成交是不会管贷款最终审批成功与否的,所以务必对自己负责。什么,有人说不好意思进银行咨询?

一、贷款额度是头等大事。

一般而言,工资流水双倍覆盖月供是最保险的。比如用支付宝理财小工具中房贷计算器可知,200万纯商业贷款,30年9折利率,月供约1万元。那么夫妻两人流水合计超过2万元是绝对OK的,只要征信没有大问题。当然,每家银行政策不一,通常更宽松,如交通银行某营业部收入证明双倍覆盖月供,流水单倍覆盖。对于工资、流水的认定也不同。比如报销款/公积金也可以认作工资流水,要多问!但依2016年9月的魔都房价,200万房贷按贷足七成也就285万的房子,二手次新80平小两房只能挑外环外泗泾,美兰湖,南翔之类的地方了。还得起月供情况下,怎么多贷一点?答主有上中下三策。

上策是参贷。

参贷即父母提供连带责任保证。如果一方双亲尚有几年退休,能开出收入证明及流水,尤其是体制内人士,已经成功一半了。假设父母收入证明及流水合计为2万,那么按最严格的双两倍覆盖,近400万额度到手。注意父母外地人士亦可,这其实就把一家门的购买力全部投入上海楼市了,壮哉!老一辈说公务员教师银行医生工作好,就体现在此处。

中策是包装。

包装有房产中介和贷款中介两种。谨防房产中介狮子大开口,他们所谓的包装的很多时候就是刻个萝卜章,实质就是骗贷。当然批下来按时月供就没人管你。批不下来导致合同违约,中介只合继续敲诈你,别想着他们会雪中送炭!贷款中介分为包装的和不包装的。不包装的贷款中介推荐去咨询下,相对靠谱,适合不想跑银行的懒人。毕竟一单收4000多,和房产中介的贷款评估费差不多,相比房价很值。人家对各家银行贷款政策的熟悉程度比起小学学历的中介不知道高到哪里去了,也是某家银行信贷员无法比拟的。挑到一家贷款宽松符合你要求的银行营业部,你就松口气了。

下策是做高。

网签价格做高50万,七成顶格就能多贷35万。可惜是吃毒药涨内力,除非是一两百万铁板钉钉的普通住房,否则不建议使用。很简单,税费太高。万一突破普通/非普通临界点,多贷的款都变成税费吐出来,纳税光荣从我做起啊。当然非要如此,建议跑银行问贷款时候,让信贷员提供贷款评估价,也许有一点操作空间。

二、商贷or公积金贷款。

绝大多数人第一反应是必须用公积金贷款,因为公积金账户里的钱不用白不用。谬矣,两者最大差别并非还款来源不同。纯商贷一样可以用公积金月冲/年冲,公积金贷在公积金月冲不够时照样要自己贴钱还贷。利率不同才是核心。目前公积金贷款利率3.25%,商贷首套9折利率是4.41%,按100万贷款20年等额本息来算,商贷月供6278元,公积金5672元,相差600元,是个大数字!但是,考虑到贷款年限,先说结论,老破小适合纯商贷!

首先,纯商贷审批时间一般2~3周,放款时间为出产证后3天左右,很快。而公积金贷款审批时间一般1个月左右,放款时间不确定,慢的话也要一个月,取决于公积金中心的贷款额度。贷款材料也更复杂。所以在行情好的时候,公积金/组合贷的客户是很不受房东待见的,且审批时间过长,万一房东在过户前跳价,就欲哭无泪,纠纷不断了。

其次,商贷年限为50多-房龄,看银行政策,有时还看年龄。一般90年代房子都能贷足30年,而公积金贷年限为35-房龄,组合贷中两者年限不必一致。假设夫妻俩贷款总额度300万,没有补充公积金,按公积金贷款额度最高为余额40倍,单方最高50万,组合贷为200万商贷,100万公积金贷。买95年老破小,300万纯商贷,按30年九折利率,月供约1.5万; 组合贷按220万30年九折,80万20年3.25%,月供合计约1.57万,相差近700元。

由此可知,房龄越老,在商贷满足30年情况下,越适合纯商贷。当然,有人说利息商贷更多,相差44万,太吓人了。那你是不懂提前还贷与货币时间价值,参见下文。

三、等额本息or等额本金。

 

资料来源与  :   智佳金服资讯网        http://www.fcedai.com/wz/13-646.html

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