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二手房

买一套二手房要交哪些税?

来源:2016-01-06 17:26:58 我要评论( )

按照北京的交易习惯,二手房交易过程中产生的税费也是由买房来付的,在这种背景下除了要准备房款还需要准备“税”钱,具体一点,要交什么税,需要多少钱呢,请看...

 按照北京的交易习惯,二手房交易过程中产生的税费也是由买房来付的,在这种背景下除了要准备房款还需要准备“税”钱,具体一点,要交什么税,需要多少钱呢,请看链家网的问答专家是如何回答的。

 

 

@管子君:

一般的二手商品房要交3种税:契税、营业税和个税。

根据当地税务部门的规定,每套房子的面积、“是否首套”、产权取得的时间、房屋权属等不同,要交的税又不尽相同。

比如,住宅“商住房”除了这三种,还需要补上一笔“土地增值税”和印花税。

比如,一般的二手商品房只需要缴纳:契税、营业税和个税,而“商住房”除了这三种,还需要补上一笔“土地增值税”和印花税。

再比如,一套二手商品房如果“满5唯一 ”,即“满五年且是唯一住房”,将免征个税。

所以, 一定要弄清楚如下4件事,它们会大大影响你要交的税。

1) 到底按照什么缴税?不是实际卖价,而是“网签价”或者建委出的“过户指导价”。

2) 是不是“普通住宅”?买卖一套90平米满2年的房子,如果满足“普通住宅”的标准,能比“非普通住宅”省下15万的税费。

3) 是不是“满五唯一”?前面说过,一套二手商品房如果“满5唯一

”,即“满五年且是唯一住房”,将免征个税。如果这房子的买卖“差额”为100万,能省下20万。

4)这房子是什么类型?商品房、公房、一类经济适用房,还是二类经适房。如果是经适房,会比商品房多一笔“综合地价款”。同样是一套100万的房子,可能多交10万。

以下逐一说明二手房的税费情况:(专指二手70年产权的住宅)

嫌麻烦也可以参考这张图“买卖二手房要交什么税”,很全也很清楚,存在手机里,不同情况都可以对照参考。

图:买卖二手房要交什么税

 

 

 

 

 

 

 

 

如何计算缴税基数?

在实践中,我们买一套300万的二手房并不是以300万的税基来计税,而是采取以网签价格和每个房子所在环线、位置来,如果网签价格低于过户指导价,过户指导价作为缴税基数。

那么,到底怎么才算“普通住宅”?

同样是满2年的房子,“非普”比“普通住宅”多交:至少1.5%的契税,和一笔营业税。如果这套房子的买卖“差额”为100万,就是多交5.6万。

“普通住宅”要满足以下3个条件,否则只能算“非普通住宅”。

1)住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上。这个容积率一般是由政府规定的,一般而言,北京的公房住宅小区、以及高楼层住宅都是容积率在1.0以上的普通住宅。

2) 单套建筑面积在140平方米(含)以下的为普通住宅,140平米以上的为非普通住宅。面积是房本面积。

3) 单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限,满足其一即可。

具体的定义与最高限等数据,可以参考这张图,非常全,图:到底什么是普通住宅。如果想知道,买普通住宅能省多少税。也可以参照下图。

图:买普通住宅能省多少税

 

 

图:到底什么是普通住宅

 

 

怎么才算“满五唯一”?

有3个典型情况,界定房屋是否满5年。

1) 商品房与经济适用房:均以契税票填发日期或房产证登记日期为准

2) 已购公房:一看房产证填发日期;二看原始购房合同签署日期;三看第一笔购房房款的银钱收据日期,以上只要一个日期满五年即可。

3) 继承的房产:以原房产证为准计算是否满5年,需提供原房产证复印件和继承公证书。

所谓“唯一”则是这样定义:家庭名下登记在册的房产是唯一一套住房。

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