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房企沦陷金融局

来源:2016-01-06 17:05:20 我要评论( )

地产业金融化趋势不可逆转。  当以保险机构为代表的野蛮人,对房地产上市公司的举牌成为常态;当越来越多的上市房企主动委身,引入保险机构重要股东;当部分大型房地...

 地产业金融化趋势不可逆转。

  当以保险机构为代表的野蛮人,对房地产上市公司的举牌成为常态;当越来越多的上市房企主动委身,引入保险机构重要股东;当部分大型房地产公司醒悟出击,布局保险金融……房地产行业集中度提升背景下,那些强者恒强的上市房地产公司,陷入凡此种种看似波云诡谲的金融局中。

  这是一个并不容易立即厘清的市场:有被动的应对,亦有主动的布局;有善意的财务投资,也有目的不明的恶意收购——在一场场气势恢宏、野心彰显的金融化浪潮中,房企的未来走向多了些定数,而房企高管的去向则多了变数。

  这一直以来就是一个资本为王的市场,无论是三年前遭遇银根紧缩、开发商贷不到款的信贷劫;还是今日流动性泛滥背景下,资产荒所推升的房企价值比较优势,金融资本是不变的核心,也是左右未来房企命运的关键力量。

  这将会为行业构建一幅怎样的未来图景?是在保险+地产的联动中产生化学反应,进而形成资本+资产的协同效应;还是逐浪的资本最终退去,留下被洗劫的上市公司一地鸡毛?又或者大家真的在一起,在潜力巨大的养老领域拓展出一片蓝海?

  无论是乐观或者悲观,答案终将呈现。作为产业的一份子,《东地产财经周刊》和您一道,记录、见证并参与这个影响未来的金融局。

  房企控制权危情金融化势不可挡

  跑步入场抢进地产股筹码的保险机构,让处于转型期的房地产资本市场波云诡谲。

  临近年末,险资疯狂举牌大肆“入侵”房地产。

  12月6日,万科(000002.SZ)公告称,深圳市钜盛华股份有限公司(以下简称“钜盛华”)及其一致行动人前海人寿合计持有公司股票22.11亿股,占公司现在总股本的20.008%,成为万科第一大股东。

  12月7日晚间,远洋地产(03377.HK)发布公告,称原先的第二大股东南丰集团于12月4日卖出的股份被安邦保险集团及其投资企业购得。转让完成后,安邦保险持有远洋地产20.5%的股权,成为其第二大股东。而在同一天,安邦保险又举牌了万科,合计占公司总股本的5%。

  “野蛮人”频繁敲门的同时,房地产商也在打保险公司的主意。

  绿地控股(600606.SH)曾在上市指出表示,将建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团

  架构体系。12月9日绿地控股公告称,拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过20.78亿股,募集资金总额不超过301.5亿元,其中有101.5亿元将被绿地控股投入到地产金融产业,以促进绿地业务的协同发展。

  稍早前11月22日,恒大人寿正式亮相,由恒大集团花费40亿元收购中新大东方人寿而来,业务覆盖寿险、健康险和意外伤害险等,是一家全国性大型寿险公司。

  越来越多的房企与保险公司“在一起”,这一方面加大了险资在房地产行业的话语权,同时也深刻改变着房地产行业的既有格局。

  搅局者

  受新股IPO等多重因素的影响,A股连日萎靡。房地产板块却逆市飘红,而带领这一板块上扬的,正是超级权重万科A.

  数据显示,钜盛华和前海人寿在11月27日至12月4日一周时内,一举吃进万科共计5.49亿股,占其总股本的4.97%。安邦大举买入的时机与钜盛华几乎一致,他们在12月的前七个交易日内总计买入约4.38亿股,占万科总股本的3.97%

  上述交易的价格最低为每股14.28元、最高为每股19.89元。值得注意的是,在钜盛华和安邦保险连续发力之后,万科的股价在12月1日、2日史无前例地连续涨停,之后持续攀升,仅11月30日至12月4日一周,万科股价大涨40%,股价创下近8年来的新高。

  受个股联动效应的影响,与万科同属房地产板块的金融街中南建设保利地产等也均录得大涨。从资金流向来看,大额险资的进驻也吸引了不少小单资金跟风。有分析认为,房地产这类蓝筹本身有补涨需求,加上消息面刺激,部分资金便会跟风追捧。

  事实上,从今年7月10日起,钜盛华和前海人寿就耗资逾200亿元,两个月内连续三次举牌万科,增持万科股份占比至15.04%,超越万科第一大股东华润。随后华润开始进行反击,拿出4.97亿元接连进行增持,比例增至15.23%,夺回“第一大股东”宝座。不过,被华润击退的钜盛华和前海人寿并没有放弃对万科的“野心”,直至这次翻身。

  土豪狙击

  保险公司到底多有钱?

  中国保监会发布的最新保险统计数据报告显示,2015年1-10月,我国保险业实现原保险保费收入20707.12亿元,同比增长19.68%。

  资金运用方面,1月—10月,保险资金运用余额达106061.64亿元,较年初增长13.66%。其中,银行存款24189.10亿元,占比22.81%;债券37120.67亿元,占比35.00%;股票和证券投资基金14863.68亿元,占比14.02%;其他投资29888.19亿元,占比28.17%。

  按照政策规定,我国保险公司主要将保险资金用来投入银行、购买各类债券、回购国债、投资基金。随着我国利率进入下行通道,固定收益类资产回报率下滑,这意味着保险公司将面临更严峻的投资收益压

  力。

  7月8日,保监会发布《关于提高保险资金投资蓝筹股票监管比例有关事项的通知》,放宽保险资金投资蓝筹股票监管比例,对符合条件的保险公司,将投资单一蓝筹股票的比例上限由占上季度末总资产的5%调整为10%;投资权益类资产达到30%比例上限的,可进一步增持蓝筹股票,增持后权益类资产余额不高于上季度末总资产的40%。

  受益此新政,短短5个月,安邦、阳光、前海、生命、华夏、君泰、阳光等险资举牌约20家上市公司。早前,金地集团被生命人寿和安邦保险入主;新华保险亦成为中国金茂第二大股东;中国平安成为碧桂园的第二大股东。

  大型上市房企的经营安全度很高,但多年的大熊市让其股价远低于账面价值,这是万科、金地集团、金融街、碧桂园等地产股频频获得险资青睐的主要原因。同时,在目前的低利率环境下,优质蓝筹地产股的分红收益率更加有吸引力。如万科2014年度拿出归属净利润的35%,即55.24亿元进行分红,相对于2014年末约1531亿元的总市值,分红收益率3.60%。

  博击大资管

  一方面是险资不断突击举牌,另一方面房企在进军保险、金融业的路途上披荆斩棘。

  就在11月,恒大人寿惊艳亮相的同时,中国保监会发布了《关于百年人寿变更股东的批复》,同意时代万恒将所持有的1亿股百年人寿股份转让给万达集团。此轮后,万达集团持有百年人寿股份达9亿股,持股比例占百年人寿总股本的11.55%,晋升为第一大股东。

  从当前国内上市公司的转型战略来看,金融行业已然成为房企转型的一个非常热门的领域,包括万科、万达、绿地、复星、泛海等房企均参与其中。据不完全统计,截至11月,包括合众人寿、珠江人寿等险企在内的34家保险公司,均具有地产股东背景。

  绿地的中期规划显示,金融产业计划涵盖保险、信托、证券、银行等金融领域,打造“资金+资管”的金融产业链。至2020年,金融产业规模将达800亿元,利润达100亿元。

  以绿地转型金融为代表的背后,是房地产逐渐面临着增长率天花板、利润摊薄等难题,不少房企正在努力寻找更大的增量市场,以及新的盈利增长点。2015年前三季度,绿地控股营业收入1362.73亿元,同比下降16.1%;毛利润136.14亿元,同比下降0.6%;净利润录得49.43亿元,同比增加12.01%,其中金融产业利润总额大幅增长219%,而房地产主业利润则与去年同期持平。

  数据显示,2014年,绿地的金融产业规模为200亿元,利润约8亿元;2015年上半年,金融产业规模增加至500亿元,利润约19亿元。

  房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识,房企的传统住宅开发业务已经变化薄利,而银行保险等领域仍然为盈利水平较高。

  作为资金密集型产业,房地产的金融化天然地要求房企与金融的融合。未来,随着全球资产配置时代的到来,以及不动产资产证券化的发展,地产与金融将越来越难以分离开。

  一位来自福建的房企高管表示,中国的开发商未来在金融领域方面一定会密切地加强金融化,只有能驾驭金融的企业,具备金融思维的企业,未来才能金融中获取胜利。一线城市高总价、高单价的土地市场上,一定要具备很强的资本影响力,以及很低的融资成本,以及适度的周转模式,才能在这个市场上竞争和发展。这种情况应该很快从一线城市向一点五线城市蔓延,也就是在中国最好的一些城市市场里面,未来的这种发展模式已经转变。

  业内人士指出,对于房企而言,在行业利润不断下滑的大背景下,融资成本的高低已经成为决胜的关键;对于险资而言,在白银时代,龙头房企的安全性也更高,更能满足保险公司对于稳定收益的需求,所以在龙头房企与保险公司频频结盟的背后,是双方在直接融资层面存在的合作需求。

  不过,近年来,国内监管部门一直在严控少数控股股东将保险公司作为融资平台套取保险资金的现象,保险公司对于股东的融资也属于关联交易,受到保监会的严密监管。如何在合规的情况下利用低成本的保险资金,是房企共同面对的难题。

  养老融合点

  险资与房企合作已成共识,他们如何相处成为市场关注焦点。

  在大型房企的产业布局中,养老地产、健康医疗正在成为新的热点,而保险公司与这些新业务的结合点显而易见。

  恒大人寿亮相之初,恒大集团总裁夏海钧表示,保险业是民生保障的重要一环,恒大人寿的成立将与恒大集团现有的产业形成协同效应,打造出国内最大、最完善的民生产业生态圈。据了解,恒大人寿业务范围将覆盖寿险、意外险、健康险等全领域,因为有恒地集团“实业+保险”的基础,恒大人寿也将主攻方向确定为“医养模式”。

  业内人士表示,对于背靠恒大集团的恒大人寿而言,做医养结合的模式更具优势。且恒大养老产业是旗下上市公司恒大健康拓展方向之一,恒大集团相关负责人表示,寿险业务与养老产业具有天然的高契合度,在客户群体、资金投入等方面形成良性互动,寿险业务与养老产业将同时得到快速发展。

  目前,多家险企纷纷跑马圈地来争抢这块大蛋糕,平安、泰康人寿、生命人寿等不少险资均投资了养老地产。尤其保险新“国十条”发布后,明确指出“支持符合条件的保险机构投资养老服务产业,促进保险服务业与养老服务业融合发展”,让更多险企雄心勃勃。

  专家指出,做养老、健康领域需要有实体建设为依托,可以将地产和保险优势互补来打造医疗、养老结合的产业链模式。

  根据政策限制,保险公司不得直接从事房地产开发建设,不得投资开发或者销售商业住宅,这意味着险资更多是以投资者的角色分享房地产的利润。比如说在项目开发过程中,险资担当资金与土地提供方的角色,房企则负责开发与销售,这也将改变了房企以往全产业链‘通吃’的重资产模式。

 

 

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