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陈云峰去库存信贷政策更灵活

来源:2015-12-17 15:24:37 我要评论( )

房地产行业需要和互联网结合的,是营销方式。陈云峰(中经联盟秘书长)12月15日,2015腾讯(第四届)智慧地产高峰论坛将在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。本次盛典以“家梦...

 房地产行业需要和互联网结合的,是营销方式。

陈云峰(中经联盟秘书长)

陈云峰(中经联盟秘书长)

12月15日,2015腾讯(第四届)智慧地产高峰论坛将在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。本次盛典以“家梦想,+未来”为题旨,深入探讨“互联网+”大时代背景下房产领域的实践与未来。腾讯副总裁兼总编辑陈菊红、QQ物联总经理毛华、腾讯区域业务部副总经理葛燄、微信公众平台业务负责人何晓翔等腾讯核心团队,与来自全国的800多位品牌开发企业代表、主流媒体和行业精英携手,共同见证这场“互联网+房地产”的年度盛宴。

腾讯房产:作为中经联盟秘书长,您认为开发商如何拥抱互联网?

陈云峰:开发商拥抱互联网是三个方面,第一方面,互联网的精神是开放、包容、分享。所以我觉得开发商现在应该从所谓的实体产业里面,应该更多的拥有互联网的思维,去寻求合作。包括寻求这种分享,本来开发商就是一个整合资源的企业,所以现在应该说在这种房地产行业整个转型的过程当中,去和实体经济结合的过程当中,更应该有互联网的思维,更应该合作和分享。

第二点,要拥有互联网的这种产品。今天参加腾讯的智慧地产,就是互联网和房地产结合的产物。小到喝水的杯子都能用传感器传到手机上,大到魔镜,包括空调跟灯光的控制,不光是更人性化,而且将来也会更智慧,让这些家庭里面的所有的电器和家居用品真正为人服务,这个实际上是符合互联网的精神。互联网还是衔接了人和物体,人和人,物体和物体的关系。所以我觉得在产品方面开发商做的就是提高人们的生活这么一个产品。而且开发商的产业链集中延伸到装修、家具、家电和家居。如果这个过程当中能够用互联网的思路来串起来,应该说会极大的满足人的这种需求。我觉得确实就是智慧化了。

第三,房地产行业需要和互联网结合的,是营销方式。我们传统的这种建个售楼处,售楼处一般的时候几千万。精装修,做一个售楼处,用老的办法做广告,去传播,到最后我们如果用互联网来看,实际上我们为什么花那么大的资金投资那么大的售楼处。因为现在用互联网完全都可以用3D模拟体现出来。售楼处是什么,售楼处是把一些期房,将来是什么样告诉买房人。这方面没有被互联网更直接的,我们直接用图片和视频,就把产品更具体化了。还有在传播上,现在借助于微信的传播,叫做社群的传播,越来越厉害了。

所以我觉得像原来漫山遍野打广告的时间已经过去了。这段时间传统媒体衰落的很快,户外媒体也受到很大的影响。但是崛起是基于互联网广告的方式,互联网广告传播比较高,又能够形成品牌,效果好,降低费用,我觉得非互联网莫属了。从房地产的开发理念,再到房地产与互联网的结合,形成物联网的概念。再采用新的基于互联网的营销方式,我觉得是房地产行业所面临的跟互联网+三方面的课题。

腾讯房产:针对2015年的市场表现,您认为2015年楼市关键词有哪些?可以简短总结一下。

陈云峰:2015年楼市关键词就是分化。体现在几方面,第一,城市之间在分化,咱们经常上像北京、上海、广州、深圳这些一线城市和一线城市的省会城市,和地级市,县城的三四线城市冷热不均。一线城市的市场启动的更快一些,二线城市分化的厉害,恒达、万科、绿地,大者愈大,强者愈强。小的就出局了,北京号称有千家房地产公司,但是有资格拿地的不过30家,北京就进入了寡头的开发时代。

第三,媒体也出现了分化,房地产的媒体。从原来的报纸、杂志,包括户外,也包括互联网,大家都是叫做什么呢?齐头并进的时代,现在一下变成了互联网一枝独秀了。我觉得这又是一个分化。

第四点,客户群和产品都出现了分化。比如说北京在2015年一个最大的特点是什么?改善型的房子卖的特别好。被豪宅化,五环内北京基本上没有什么地和项目了。所以在五环内推出的地和房子几乎都是五六万,五六万北京卖的房子平均的户型也在100平米,实际上在北京五六百万买一套房就变成了常态。北京人见怪不怪了,但是全国和全世界看北京都是怪怪的。所以它的产品出现了分化,改善型的一枝独秀,低端的刚性需求被保障房覆盖了。

买房人也是分化,有一部分去摇号抢保障房,还有一部分人选择了改善型的房子。所以我觉得用这种分化来说房地产2015年的市场再恰当不过了。

腾讯房产:您刚才说了拿地价格,楼面价5万、4万,7万、8万也经常出现。您认为支持房企高价拿地的原因有哪些?明年北京楼市走向如何?

陈云峰:今年北京“地王频出”,开发商高价拿地。实际上原因我觉得是几方面。

第一方面,北京的土地供应量越来越少了。地块的面积是越来越小了,但是开发商数量并没有明显的变化。所以就变成了一个千军万马过独木桥,狼多肉少,竞争比较激烈是地价明显上涨的原因。

第二是成本因素。现在的拆迁价格提高,直接促成了基准地价的提升。所以,拆出来的地入市之前价格就很高,为什么?为了安置,成本很高,推出的价格就比较高,再加上竞争比较激烈,成本就更高了。

第三,基于开发商对于房地产的2016年形势的判断。按照常规一个地块在大概一年半左右就会进入市场。虽然现在北京的房价,比如说在五换以内,实际上就是四五万的样子。但是地价毫不客气涨到了5万多,7万多。开发商在判断一年半以后,2016年的年底,或者2017年的上半年北京的房价就会涨到支撑这个地价的程度。也就是在2016年底和2017年上半年,北京五环内的房价肯定都突破十万。这个事已经不是个体的判断,已经形成了一个共识。

最后一点,开发商还是有赌的成分,赌政策。经过这段时间政治局会议,中央工作会议,我们会看到开发商赌是有道理的。在这种去库存大背景下,我们有几点是可以判断的。信贷政策可能会更灵活。比如说会降息,第二点,首付款降低。在首付款上我表达一点,美国你要有稳定的工作,5%就可以买房了。在美国买房子按揭的利率有2个点就够了。其他的贷款都是零利率。所以中国现在就是什么呢?你买完房,背着沉重的贷款压力。我觉得他的政策空间是非常大的,包括我觉得可以实行零首付,零首付,零利率有可能不可以?

腾讯房产:有开发商曾经出过这样的政策,但是也是噱头。

陈云峰:这个我觉得在去库存的背景下,政府就应该推动这一件事情,现在的政策比较好,再加上产业的政策也会给相应的支持。比如说税收上都应该减免开发环境的税。实际上是给包袱过重的房地产行业松绑,这样的话,开发商在资金方面会宽松,在资金成本方面会降低。将来的预判房价又可以提高,所以才促成了2015年,特别是下半年的地王。北京的地王现象在全国是有示范性的,上海和深圳马上就跟上了。这种示范效应2016年会传给二线城市,当然二线城市会在特别好的地段有这种现象。

腾讯房产:北京为什么屡屡出现豪宅配件保障房?

陈云峰:这个事情角度不同,看法就不同,政府来说看什么呢?我们不能把一个小区就住成所谓的富人,需要建和谐社会。是在这种理论上,所以政府在安排这件事的时候,你必须配保障房,而且保障房还有什么特别大的好处。可能保障房就跟原来的属地拆迁户有关系,政府还是为了践行社会主义的核心价值观,让穷人和富人混住,不认为割裂穷人和富人的关系。

但是开发商来讲,想做产品房,高端就是高端,低端就是低端。但是中国的房地产不是完全市场化的东西,中国的房地产仍然是一种行政性和市场性结合的产物。所以我们就理解了,政府为什么会配保障房,在多高端的房子里面,我也要配保障房,看似不伦不类,但是有根有据。

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